Po wejściu w życie nowelizacji Kodeksu postępowania cywilnego, w dniu 21 kwietnia 2019 r., zmieniły się zasady usuwania dłużników z lokali służących do ich mieszkaniowych potrzeb. Wspomniana nowelizacja zmienia w sposób diametralny sytuację właścicieli nieruchomości (w tym przedsiębiorców), którzy wynajmują mieszkania osobom fizycznym, jak również wierzycieli egzekwujących z nieruchomości (lokalu mieszkalnego) oraz nabywców licytacyjnych mieszkań. Na zmienione przepisy powinni zwrócić szczególną uwagę nie tylko przedsiębiorcy nabywający mieszkania w licytacjach komorniczych, lecz także wszystkie osoby wynajmujące nieruchomości osobom fizycznym. Zgodnie z wprowadzoną zmianą, dłużnik zamieszkujący lokal, co do zasady ma prawo zamieszkiwać w mieszkaniu tak długo, dopóki gmina nie zapewni mu lokum zastępczego. W porównaniu do poprzedniego stanu prawnego znika więc zapis, że na wniosek komornika gmina powinna w ciągu 6 miesięcy znaleźć dłużnikowi lokal zastępczy. Teraz będzie to mogło trwać znacznie dłużej.
Do tej pory, gdy nie było rozstrzygnięcia sądu o przyznaniu prawa do lokalu socjalnego, osoba zamieszkująca lokal (będąca dłużnikiem) mogła być usunięta z lokalu np. do schroniska lub noclegowni. Dłużnik mógł zostać usunięty nawet wtedy, gdy gmina w terminie sześciu miesięcy nie znalazła takiej osobie tymczasowego pomieszczenia. Po nowelizacji przepisu art. 1046 § 4 k.p.c. nie ma już określonego terminu dla gminy na znalezienie lokalu zastępczego. W konsekwencji oznacza to, że dłużnik ma prawo zamieszkiwać w lokalu, dopóki gmina nie zapewni mu innego lokalu. Ponieważ gmina nie jest już zobowiązana do tego określonym terminem, sytuacja taka może trwać nawet kilka lat.
Nie ma jednak rozwiązania prawnego, w pełni chroniącego przedsiębiorców przed konsekwencjami nowelizacji. Ci, którzy prowadzą działalność polegającą na wynajmowaniu mieszkań, mogą natomiast podjąć pewne działania, minimalizujące ryzyko związane z niesolidnymi najemcami. W trudniejszej sytuacji są ci, którzy kupują lokale na licytacjach komorniczych.
Licytacja komornicza
Przedsiębiorcy nabywających lokal w drodze licytacji komorniczej muszą brać pod uwagę, że mogą ponieść jeszcze większe wydatki niż do tej pory. Co do zasady mają bowiem jedynie dwa sposoby usunięcia dłużnika z lokalu. Pierwsza możliwość to oczekiwanie na wyznaczenie przez gminę pomieszczenia tymczasowego, co jak już wiemy może nastąpić w bliżej nie określonym terminie. Drugim sposobem jest zapewnienie we własnym zakresie przez przedsiębiorcę lokalu tymczasowego (na co pozwala art. 1046 par. 5 kodeksu postępowania cywilnego) – będzie się to jednak wiązało z dodatkowymi kosztami.
Warto mieć na uwadze, że art. 1046 par. 5 k.p.c. nie precyzuje okresu, na jaki ma zostać zapewnione dłużnikowi pomieszczenie tymczasowe. Przepis ten wskazuje jedynie, że ma ono spełniać wymogi pomieszczenia tymczasowego, którego definicja zawarta jest w art. 2 pkt. 5a ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Musi być więc to „pomieszczenie nadające się do zamieszkania, posiadające dostęp do źródła zaopatrzenia w wodę i do ustępu, chociażby te urządzenia znajdowały się poza budynkiem, oświetlenie naturalne i elektryczne, możliwość ogrzewania, niezawilgocone przegrody budowlane oraz zapewniające możliwość zainstalowania urządzenia do gotowania posiłków, zapewniające co najmniej 5 mkw. powierzchni mieszkalnej na jedną osobę i w miarę możności znajdujące się w tej samej lub pobliskiej miejscowości, w której dotychczas zamieszkiwały osoby przekwaterowywane”. Orzecznictwo zajęło się jednak kwestią okresu, na jaki dłużnik ma otrzymać pomieszczenie tymczasowe, Sąd Apelacyjny we Wrocławiu – I Wydział Cywilny w wyroku z dnia 28 czerwca 2012 r., sygn. akt I ACa 632/12, wskazał, że „spełnieniem wymogu wskazania przez wierzyciela miejsca, do którego można by wyeksmitować dłużnika, jest wynajęcie dla niego hotelu na okres tygodnia.”. Okres tygodnia należy więc uznać za wystarczający.
Wynajmujące przedsiębiorstwa
W przypadku przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą, której przedmiotem jest wynajem lokali mieszkalnych osobom fizycznym - jedynym i w 100 proc. skutecznym dla przedsiębiorcy sposobem obrony przed konsekwencjami tej nowelizacji jest zawarcie umowy najmu instytucjonalnego, który uregulowany jest w art. 19 f i dalszych ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
Najem instytucjonalny to stosunkowo nowy rodzaj umowy najmu, który został wprowadzony do polskiego porządku prawnego ustawą z dnia 20 lipca 2017 roku o Krajowym Zasobie Nieruchomości. Najistotniejszym elementem przedmiotowej umowy jest oświadczenie najemcy, złożone w formie aktu notarialnego, w którym najemca wskazuje, że poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym przez właściciela w oddzielnym żądaniu (opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela) oraz przyjmuje do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego nie przysługuje.
Zawarcie umowy najmu instytucjonalnego ze wskazanym powyżej oświadczeniem, gwarantuje przedsiębiorcy możliwość zastosowania art. 1046 par. 51 k.p.c., czyli pominięcia całej procedury oczekiwania na pomieszczenie tymczasowe i szybszego usunięcia dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, wskazanej na wniosek komornika przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu.
Zmiana umowy
Przedsiębiorcy, który wcześniej zawarli umowy najmu w tradycyjnej formie, mogą je renegocjować. Problem tkwi w tym, że musi to nastąpić w ramach dobrowolnego porozumienia z najemcą. Niestety w przypadku gdy najemca nie zgadza się na zmianę warunków umowy, a następnie odmówi dobrowolnego wydania lokalu – wynajmujący będzie zmuszony przeprowadzić pełną (dość długotrwałą) procedurę usunięcia go z lokalu. Mianowicie najpierw wynajmujący stanie przed koniecznością wystąpienia do sądu z powództwem o nakazanie opróżnienia lokalu.
Sąd, decydując o opróżnieniu lokalu, rozstrzygnie czy najemcy przysługuje prawo do lokalu socjalnego. Jeżeli prawo takie ustali, to wstrzyma wykonanie orzeczenia o opóźnieniu lokalu do czasu przyznania lokalu socjalnego. Sąd będzie miał obowiązek ustalenia prawa do lokalu socjalnego w stosunku do: kobiet w ciąży, małoletniego niepełnosprawnego lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą, obłożnie chorych, emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej, osoby mającej status bezrobotnego, osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały, jeżeli w danej gminie przedmiotowa uchwała została podjęta. W pozostałych sytuacjach sąd może orzec o prawie do lokalu socjalnego, czyniąc to według własnego uznania, kierując się kryterium dotychczasowego sposobu korzystania przez lokatorów z mieszkania oraz ich szczególną sytuację materialną i rodzinną.
Natomiast gdy prawo do lokalu socjalnego nie zostanie ustalone, usunięcie dłużnika z lokalu będzie mogło nastąpić dopiero po zapewnieniu dłużnikowi pomieszczenia tymczasowego, o którym była mowa powyżej – albo przez właściciela, albo przez gminę. Mając na uwadze zasoby mieszkaniowe gmin (w tym pomieszczenia zastępcze i lokale socjalne) oraz to, jak długo do tej pory trwało (i trwa nadal) znalezienie tego rodzaju lokali, można przewidzieć, że zapewnienie pomieszczeń tymczasowych będzie trwało wiele miesięcy.
Możliwość odszkodowania od lokatora lub gminy
W okresie oczekiwania na przyznanie pomieszczenia tymczasowego, właścicielowi będzie przysługiwało odszkodowanie od lokatora (art. 19 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego). Wysokość tego odszkodowania powinna odpowiadać wysokości czynszu, jaki właściciel teoretycznie mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Natomiast gdyby tak oznaczona kwota nie pokrywała poniesionych strat, właściciel może żądać od lokatora odszkodowania uzupełniającego.
W praktyce egzekucja czegokolwiek od lokatora, który nie płaci czynszu, będzie raczej wątpliwa. W takiej sytuacji właściciel będzie mógł wystąpić do gminy o zapłatę odszkodowania na zasadach ogólnych – w trybie art. 417 kodeksu cywilnego. W tym przypadku trzeba jednak będzie wykazać szkodę i udowodnić wystąpienie niezgodnego z prawem zaniechania przy wykonywaniu władzy publicznej. Będzie to skomplikowane – m.in. z tej przyczyny, że nie ma żadnego ustawowego terminu dla gminy na znalezienie pomieszczenia tymczasowego.
Bezprawne działania nie pomogą
Działania mające przymusić najemcę do opuszczenia zajmowanego lokalu mogą przynieść znacznie więcej szkód niż korzyści. Nieprzemyślane posunięcia mogą narazić wynajmujących na odpowiedzialność odszkodowawczą, a nawet karną. Przykładem takich działań może być zmiana zamków w lokalu mieszkalnym czy odcięcie mediów od lokalu, jak również inne czynności mające „zmusić” najemcę do opuszczenia lokalu.
Powyższe działania w świetle art. 191 par. 1a kodeksu karnego będą stanowiły czyn zabroniony określony w art. 191 par. 1a kodeksu karnego, który stanowi, że „karze podlega, kto w celu określonym w par. 1 stosuje przemoc innego rodzaju uporczywie lub w sposób istotnie utrudniający innej osobie korzystanie z zajmowanego lokalu mieszkalnego”. Sankcją przewidzianą za tego typu przestępstwo jest pozbawienie wolności do lat trzech.
Ponadto wynajmujący, może ponieść odpowiedzialność cywilną za pozbawienie najemcy posiadania lokalu wskutek wymiany zamków w drzwiach i niewpuszczenia go do mieszkania. W związku z powyższym, wynajmujący może zostać pozwany o przywrócenie posiadania samoistnemu posiadaczowi i zaniechanie naruszeń. Wyrokowi może zostać nadany rygor natychmiastowej wykonalności (czyli może być podstawą do wszczęcia egzekucji jeszcze przed jego uprawomocnieniem). Co więcej, najemca może wystąpić z roszczeniem odszkodowawczym na zasadach ogólnych (przy czym będzie musiał wykazać szkodę).
Inne konsekwencje
Istotną, choć niebezpośrednią z punktu widzenia przedsiębiorców konsekwencją wejścia w życie nowelizacji, jest osłabienie możliwości egzekwowania zabezpieczenia wierzytelności na hipotece lokalu mieszkalnego. W sytuacji, gdy utrudnione będzie usunięcie dłużnika z lokalu, równocześnie mniej będzie osób, które będą zainteresowane nabyciem przedmiotowej nieruchomości i w konsekwencji słabsza będzie skuteczność egzekucji komorniczych z nieruchomości.
W związku z powyższym można przewidywać, że gdy egzekucja z nieruchomości będzie mniej skuteczna niż dotychczas, również instytucje finansowe udzielające kredytów i zabezpieczające przysługujące im wierzytelności na hipotece lokalu mieszkalnego, będą starać się dogłębniej weryfikować zdolność kredytową przyszłych kredytobiorców. Uzyskanie kredytu na zakup mieszkania może więc okazać się bardziej skomplikowane niż do tej pory.
Podsumowanie
Nowe regulacje szczególnie utrudnią działalność osobom prowadzącym działalność, którzy w ramach prowadzonego przedsiębiorstwa nabywają lokale mieszkalne na licytacji komorniczej, gdyż nawet po prawomocnym przysądzeniu prawa własności nieruchomości, przedsiębiorca przez dłuższy czas pozostanie z problemem niechcianego lokatora zamieszkującego w lokalu niebędącym jego własnością. Ponadto, Sąd Najwyższy w stanowisku z dnia 08 lutego 2018 r., wyrażonym w ramach opinii do projektu noweli k.p.c., negatywnie ocenił zmianę art. 1046 par. 4 k.p.c. SN stwierdził, że w sposób nadmierny i drastyczny narusza ona konstytucyjnie chronione prawo własności. Brak jest tu wyważenia interesów właściciela i osoby eksmitowanej. Realnie państwo przez bezterminowe ograniczenie prawa właściciela do realizacji prawomocnego orzeczenia przeniosło zatem na właścicieli lokali ciężar zabezpieczenia przed bezdomnością niewypłacalnych dłużników, który to stan może trwać latami.
Reasumując, przedsiębiorcy, którzy w ramach prowadzonej działalności gospodarczej wynajmują lokale mieszkalne osobom fizycznym (nie zawierając umowy najmu instytucjonalnego) stoją przed koniecznością zmierzenia się z nowymi przepisami, niekoniecznie lepszymi niż do tej pory.
r.pr. Adrianna Perużyńska i apl. r. Kamil Bałdyga
Podstawa prawna
Art. 23, art. 1046 par. 4 ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1360 ze zm.).
Art. 2 pkt 5a, art. 19 ust. 1 i 2, art. 19f ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1234).
Art. 344, art. 417 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. ‒ Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1025 ze zm.).
Art. 191 par. 1a ustawy z 6 czerwca 1997 r. ‒ Kodeks karny (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1600 ze zm.).
