I. Podatek od nieruchomości komercyjnych – podatek od przychodów od budynków
Od 01 stycznia 2019 r. w istotny sposób zmieniły się zasady opodatkowania tzw. nieruchomości komercyjnych, czyli budynków oddanych w wynajem bądź do używania na podstawie innej umowy o podobnym charakterze (np. dzierżawy). Zmienia się tym samym nazwa podatku – podatek od nieruchomości komercyjnych z obecnego brzemienia otrzymał nową nazwę – podatek od przychodów od budynków. Wraz ze zmianą nazwy w istotnym stopniu zmienił się też zakres podatku. Obejmuje on znacznie szersze grono właścicieli nieruchomości niż dotychczas, a to ze względu na fakt objęcia podatkiem od nieruchomości komercyjnych wszystkich budynków, niezależnie od ich charakteru, jeśli tylko ich wartość przekracza ustawową kwotę minimalną.
II. Główne założenia nowych zasad opodatkowania budynków komercyjnych
Znowelizowane przepisy koncentrują się wokół kilku głównych założeń, wśród których wymienić można:
-
objęcie podatkiem od nieruchomości komercyjnych jedynie tych budynków, które oddane są do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy, leasingu, itp.;
-
objęcie podatkiem od nieruchomości komercyjnych wszystkich budynków oddanych do używania (a zatem nie tylko określonych kategorii);
-
likwidacja progu 10.000.000 zł odnośnie wartości początkowej budynku, powyżej którego budynek zasadniczo podlega opodatkowaniu podatkiem;
-
wprowadzenie kwoty wolnej od podatku w wysokości 10.000.000 zł, która to kwota będzie przysługiwała podatnikowi (a nie jednemu budynkowi!);
-
wprowadzenie szczególnej klauzuli przeciwko unikaniu opodatkowania, która będzie miała zastosowanie jedynie do podatku od nieruchomości komercyjnych;
-
zmiana określenia daniny na podatek od przychodów od budynków.
III. Podatek od przychodów od budynków – stawka podatku, podstawa opodatkowania i zapłata podatku
-
Stawka podatku wynosi 0,035% podstawy opodatkowania za każdy miesiąc (0,42% rocznie).
-
Podstawą opodatkowania jest zaś przychód, który stanowi ustalona na pierwszy dzień każdego miesiąca wartość początkowa podlegającego opodatkowaniu środka trwałego wynikająca z prowadzonej ewidencji.
-
Powyższe oznacza, że podatnicy muszą na potrzeby obliczenia podatku od przychodów od budynków pomnożyć stawkę podatku przez wartość początkową budynku ustalaną na pierwszy dzień każdego miesiąca.
Co istotne – dla celów podatku od przychodów od budynków, znaczenie ma wartość początkowa budynków uwidoczniona w ewidencji środków trwałych prowadzonej przez podatnika dla celów podatkowych, nie zaś księgowych. Podatnicy muszą także zwrócić uwagę na to, że wartość początkowa środka trwałego powinna być ustalana z pominięciem dokonanych odpisów amortyzacyjnych, ale z uwzględnieniem ulepszeń oraz odłączenia części składowych. To oznacza, że wartość ta może być zmienna w trakcie roku, co należy uwzględnić w ramach kalkulacji podatku.
Jeśli chodzi o sposób zapłaty podatku, to podatnicy są obowiązani za każdy miesiąc obliczać podatek od przychodów z budynków i wpłacać go na rachunek właściwego urzędu skarbowego w terminie do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, za który płacony jest podatek.
IV. Jakie budynki będą objęte wspomnianym podatkiem?
Od 2019 r. podatek obejmie znacznie większą ilość budynków. Będą nim bowiem objęte wszystkie budynki (mieszkalne i niemieszkalne), które spełniają określone kryteria, tj.:
-
są położone na terytorium Polski,
-
stanowią własność albo współwłasność podatnika,
-
zostały oddane w całości lub w części do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze,
-
są składnikiem majątku związanym z działalnością gospodarczą,
-
łączny udział oddanej do używania powierzchni użytkowej budynku przekracza 5% całkowitej powierzchni użytkowej tego budynku.
V. Zmiana zasad stosowania limitu
Zmianą, która wpłynęła na objęcie podatkiem znacznie szerszego grona przedsiębiorców niż dotąd, mającą zarazem największe praktyczne znaczenie dla podatników, jest zmiana sposobu stosowania limitu kwoty 10.000.000 zł. Kwota ta stanowiła dotychczas wartość, poniżej którego budynek nie był objęty podatkiem. W 2018 r., jeśli podatnik był więc właścicielem kilku nieruchomości, wartość tą odnosiło się do każdego budynku z osobna. Jeżeli żaden z budynków nie przekraczał wartości 10.000.000 zł, podatek się nie należał.
Zmianą, która wpłynęła na objęcie podatkiem znacznie szerszego grona przedsiębiorców niż dotąd, mającą zarazem największe praktyczne znaczenie dla podatników, jest zmiana sposobu stosowania limitu kwoty 10.000.000 zł.
Od 01 stycznia 2019 r. limit stosuje się w zupełnie inny sposób, bowiem nie jest on odnoszony do konkretnego budynku, lecz wyliczany jest łącznie dla wszystkich posiadanych przez danego podatnika budynków.
Przykład: Do 01 stycznia 2019 r. właściciel 3 budynków o wartości początkowej wynoszącej 8.000.000 zł każdy nie był w ogóle objęty podatkiem, z uwagi na fakt, że podatek dotyczył nieruchomości, których wartość przekracza 10.000.000 zł. Od 01 stycznia 2019 r. właściciel będzie objęty podatkiem z uwagi na fakt, że łączna wartość nieruchomości przekracza 10.000.000 zł.
Zmianę w tym zakresie odczują więc w największym stopniu podatnicy posiadający liczne nieruchomości, które dotychczas nie były objęte podatkiem z uwagi na niską wartość. Obecnie, z uwagi na sumowanie wartości nieruchomości, mogą być one objęte zakresem daniny.
VI. Mechanizm zwrotu podatku od przychodów od budynków
Podobnie jak dotychczas, kwotę zapłaconego za dany miesiąc podatku od przychodów z budynków podatnicy odliczają od zaliczki na podatek dochodowy. Podatnicy mogą także nie wpłacać podatku od przychodów z budynków, jeżeli jest on niższy od kwoty zaliczki na podatek. Z kolei kwotę zapłaconego i nieodliczonego w roku podatkowym podatku od przychodów z budynków odlicza się od podatku w momencie złożenia rocznego zeznania podatkowego.
Podatek od przychodów z budynków nieodliczony w takcie roku podatkowego ani w zeznaniu podatkowym podlega zwrotowi. Zwrot dokonywany jest wyłącznie na wniosek podatnika, jeżeli organ podatkowy nie stwierdzi nieprawidłowości w wysokości zobowiązania podatkowego lub straty, w złożonym zeznaniu podatkowym oraz podatku od przychodów z budynków. Przez brak nieprawidłowości ograny będą uznawać w szczególności sytuacje, gdzie koszty finansowania dłużnego poniesione w związku z nabyciem lub wytworzeniem budynku, jak również inne przychody i koszty ustalone zostały na warunkach rynkowych. To z kolei wymaga zweryfikowania tego, czy ustalone warunki w rzeczywistości odpowiadają warunkom rynkowym, co ma niebagatelne znaczenie w przypadku podmiotów powiązanych, na co warto zwrócić szczególną uwagę.
W świetle stanowiska Krajowej Informacji Skarbowej („KIS”) katalog budynków opodatkowanych tzw. podatkiem od nieruchomości komercyjnych rozszerza się coraz bardziej obejmując również obiekty hotelowe oraz inne obiekty noclegowe, ośrodki szkoleniowe, hale widowiskowe, stadiony i obiekty sportowe.
Od 01 stycznia 2019 r. podatkiem od przychodów z budynków (tzw. podatek od nieruchomości komercyjnych) objęte są wszystkie budynki oddane w całości lub części (przynajmniej 5 proc. całości powierzchni użytkowej budynku) w najem, dzierżawę lub na podstawie innej umowy o podobnym charakterze. Choć podatek ten w swoim założeniu miał dotyczyć głównie centrów handlowych oraz budynków biurowych, od 2019 r. zakres opodatkowania uległ znacznemu rozszerzeniu, z uwagi na zmianę regulacji i podatkiem zostali objęci w zasadzie wszyscy właściciele budynków wykorzystywanych komercyjnie, których wartość sumaryczna przekracza 10 mln złotych.
VII. Stanowisko KIS
Hotele, centra konferencyjne i inne obiekty zakwaterowania
W świetle interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora KIS (por. interpretacja z dnia 01 kwietnia 2019 r., sygn. 0114-KDIP2-1.4010.16.2019.1.JC), usługa hotelowa zawiera elementy charakteryzujące m.in. umowę najmu z uwagi na to, że świadczeniem głównym jest korzystanie z rzeczy. Pozostałe usługi (takie jak usługi w zakresie obsługi szkoleń, konferencji) świadczone w obrębie obiektu mają charakter dodatkowy wobec głównej funkcji usługi jaką jest wynajem i w związku z tym, m.in. centra konferencyjne czy też hotele w zakresie świadczenia usług szkoleniowych mogą także podlegać opodatkowaniu.
VIII. Kłopotliwy mechanizm kalkulacji
Wysokość podatku od przychodów z budynków wynosi 0,035 % podstawy opodatkowania za każdy miesiąc. Podstawę opodatkowania stanowi zaś suma wartości podatkowej poszczególnych budynków, pomniejszona o kwotę 10 mln zł.
W przypadku gdy budynek został oddany do używania komercyjnego w części, przychód ustala się proporcjonalnie do udziału powierzchni użytkowej oddanej do używania w całkowitej powierzchni użytkowej tego budynku na pierwszy dzień danego miesiąca.
Na skutek interpretacji indywidualnych wydanych przez Dyrektora KIS w przypadku hoteli, ośrodków szkoleniowych, hal sportowych, hal widowiskowych, stadionów podatnicy będą zobowiązani do określania w każdym miesiącu powyższej proporcji, z uwzględnieniem pomieszczeń przeznaczonych wyłącznie do wynajmu, nieprzeznaczonych do wynajmu oraz o charakterze mieszanym.
Rozszerzenie zakresu podmiotowego podatku w trakcie roku podatkowego oraz w drodze interpretacji indywidualnych budzi szereg wątpliwości w zakresie zasad techniki prawodawczej, pewności i stałości prawa.
Ponadto dokonywanie comiesięcznej kalkulacji może się okazać bardzo czasochłonnym zajęciem, w szczególności dla podatników zawodowo zajmujących się świadczeniem wyżej wskazanych usług.
W przypadku wątpliwości w zakresie kalkulacji podatku od przychodów z budynków lub określenia głównego przedmiotu świadczonej usługi, zapraszamy do kontaktu.
